نکاتی در چگونگی انجام معاملات و تنظیم قراردادها

نکاتی در چگونگی انجام معاملات و تنظیم قراردادها ​

یكی از وقایع مهمی كه شخص انجام میدهد معاملات و امور مالی اوست و عدم دانش لازم وعدم مشاوره با اهل فن موجب پشیمانی و ضرر مالی و اتلاف وقت و مسائل جانبی دیگر برای او در بر خواهد داشت همگی ما برای تنظیم روابط حقوقیمان ناگزیر به تنظیم قرارداد با دیگران هستیم ، حال این قرارداد ها ممکن است راجع به خرید یا اجاره ملکی یا اتومبیل یا قرارداد استخدام یا شراکت با دیگری باشد ؛ مسائل مربوط به قراردادها فراوان است ، آنچه مسلم است برای بهتر فهمیدن هرچیزی دانستن معنای اجزای آن لازم است لذا برای آنكه قراردادی به بهترین نحو تنظیم شود، دانستن معنای برخی واژه ها ومعنای حقوقی عقد ضروری است در تعریف قانونی عقد یا قرارداد و یا معامله آمده است یك یا چند نفر در مقابل یك یا چند نفر دیگر تعهد به امری كنند كه مورد توافق آنها باشد. یكی از شایع ترین عقود معمول در جامعه عقد بیع است در قرارداد ها منجمله مبایعه نامه های معاملات املاک تعهدات و مسئولیت هایی برای متعاملین پدیدار می گردد كه به انها تعهدات و مسئولیت قراردادی می نامند تعهدات قراردادی به آثاری گفته میشود که مستقیما ناشی از قرارداد است از قبیل تحویل و تسلیم مورد معامله و تنظیم سند رسمی هرگاه هر یک از طرفین معامله از انجام تعهدات خود خودداری نموده و یا تاخیر نماید، مسئولیت جبران خسارت وارده به طرف مقابل را به عهده دارد و ایضا اگر مورد معامله دارای عیب و نقص باشد که بعدا موجب ورود خسارت گردد، مسوولیت جبران آن به عهده فروشنده است و در این راستا طرفین معامله میتوانند میزان خسارت ناشی از تاخیر در انجام تعهد را مشخص نمایند خسارت عدم انجام تعهد گاهی جانشین انجام تعهد و گاهی با انجام تعهد قابل جمع است تشخیص این دو از یکدیگر از عبارات و مفاد جملات بکار گرفته شده توسط طرفین استفاده میگردد خسارت تاخیر در انجام تعهد خریدار که متعهد به پرداخت وجه نقد میباشد حداکثر تا میزان نرخ تورم که توسط بانک مرکزی تعیین میشود خواهد بود و با توافق طرفین نیز قابل افزایش نمیباشد معهذا مهمترین نكات ابتدائیه و موارد مشترکی که در تنظیم یک قرارداد و هنگام انجام یك معامله در بنگاه های معاملات ملكی و دلالی باید رعایت نمود، ضمن توصیه امر ، به سپردن تنظیم و نگارش متون قراردادها به وكلای دادگستری و رسمیت بخشیدن به آنها در دفاتر اسناد رسمی؛و عدم تعجیل و رو دروایسی در انجام معامله و تحقیق؛ بدین قرار می باشند:

1- احراز وجود و صحت واعتبار مجوز قانونی بنگاه معاملاتی مرجوعه

2- تائید امضاء و اثر انگشت طرفین معامله توسط مسئول بنگاه

معاملاتی

3- احراز سمت ، دلیل و اقامتگاه دقیق كسی كه به جای دیگری سند را امضاء می نماید و ایضا محل تنظیم قرارداد جهت ابلاغ اوراق قضایی در صورت بروز اختلاف

4- قید قلم خوردگی یا پشت نویسی یا حاشیه نویسی در ذیل سند .
5- ذكر مشخصات اسناد مورد امانت در بنگاه و زمان استرداد آنان ونام اشخاصی كه باید تحویل داده شود و شرایط آَن در قرار داد.

6- تنظیم قرار داد در چند نسخه متحد شكل و متحد المتن وامضای دو گواه با ایمان ذیل قرار داد با ذكر تاریخ و زمان شروع و انقضاء آن

7 - تصریح موضوع معامله با ذکر کلیه جزئیات و مشخصات آن در قرارداد ؛ مشروع و قانونی بودن موضوع آن و انگیزه طرفین مطابق مفاد سند رسمی ان و اخذ تصویر مصدق از ان

8- تحقیق و بررسی مالكیت و تصرف فروشنده و رویت اوصاف ملك و تطبیق مشخصات اسناد مربوطه و احراز عدم معامله معارض وپرهیز از انعقاد معاملات با توجه به مستندات فاقد ضمانت اجرای انتقال ملك بصورت رسمی

9- ذكر وجه التزام( علاوه بر اجرای تعهد) ، تعهدات ، شروط و مسئولیت جبران خسارات وتاخیر تأدیه وضمانت های اجرای عدم اجرای تعهد از سوی متعهد و سقوط خیارات مربوطه در صورت صلاح دید و یا درج شرط فسخ و ...كه شایسته است دراین قسمت با وكیل و اهل فن مشورت شود

10- امضای همزمان متعاملین ذیل قرار داد پس از احراز هویت در حضور شهود

11- ذكر و تصریح شرایط ، زمان پرداخت و تحویل اسناد تجاری با ذكر شماره و شعبه و محل آن

12- تعیین و تصریح مهلت و زمان اجرای تعهد طرف معامله بر تنظیم سند انتقال در دفترخانه اسناد رسمی معین قبل یا بعد از تسویه باقیمانده ثمن

13- كسب نظر كارشناسان شهرداری و ثبتی و محلی متبحرمبنی بر عقب نشینی ملك و سایر مسائل مربوط به ملك و بالاخص قیمت ان در تاریخ انعقاد قرارداد

14-احراز اهلیت طرفین معامله ( عاقل و بالغ...) و قصد آنان از انجام معامله

15-عدم رهن بودن مبیع و درج و رعایت حقوق بانك در صورت رهینه بودن مبیع

16 - ذكر میزان سواد طرفین و تفهیم مفاد قرارداد و تائید ان توسط معرف

17- ذكر ثمن معامله یا قیمت كل مورد معامله و شرایط كلی آن

18- تصریح بر اسقاط ادعای چاپی بودن شروط قرارداد و عدم تفهیم و توجه به شروط مذكور

19- نحوه تحویل مورد معامله و تكلیف هزینه های مورد معامله و درج دیركرد تحویل مورد معامله و ثمن(قیمت) و درج ضمانت عدم حضور احدی از طرفین در موعد مقرر در دفترخانه معین شده و یا درج ضمانت مستحق الغیر درآمدن مورد معامله و احراز عدم انتقال قبلی مورد معامله به ثالث یا عدم در توقیف بودن ملك

با توجه به اینكه معاملات بالاخص معاملات املاك دربین افراد جامعه زیاد انجام می شود، ولی اطلاعات شهروندان درخصوص نحوه تنظیم این نوع قراردادها یا همان مبایعه نامه ها واجاره نامه ها بسیار كم است و همین امر باعث بروز مشكلات عدیده ای می شود كه همواره به ضرر طرف كم اطلاع می باشد..

اگر شما قرارداد جامع وكاملی داشته باشید كه به لحاظ قانونی معتبر باشد، اگر طرف شما به تعهدات خود عمل ننماید، می توانید به راحتی به خواسته خود برسید البته لازم به یاد آوری است كه نقل و انتقال اموال غیرمنقول از نظر قوانین ثبتی تابع تشریفات خاصی است، شخصی مالك شناخته می شود كه سند رسمی به نام او صادر شده است اصولاً قراردادهای خصوصی كه بین اشخاص منعقد می شوند، تا زمانی كه مورد مخالفت و منع قانونگذار قرار نگیرند، بین آنان معتبر و لازم الاجراست نهایت اینكه خریدار در مقام استفاده از مزایای قانونی اسناد رسمی، قصد ثبت رسمی معامله منعقده و تنظیم سند رسمی را خواهد داشت و در صورتی كه فروشنده (یا ایادی ماقبل او) دارای سند مالكیت رسمی باشند و از انتقال رسمی معامله و انجام تشریفات ثبتی خودداری كند، خریدار می تواند از طریق محاكم قضایی وی را به تنظیم سند رسمی و پرداخت خسارات دادرسی ملزم كند..
دراین مختصر تلاش شده تا كلیاتی در خصوص قراردادهای خرید و فروش اموال غیرمنقول بیان شود تا همشهریان معزز درتنظیم قراردادهای خود دقت بیشتری داشته باشند